Acheter une maison en France

Devenir Propriétaire en France

Acheter une propriété à l’étranger peut être à la fois une joie et une préoccupation. Les formalités en France sont assez différentes de celles du reste de l’Europe ou de l’Amérique, mais une fois comprises, elles sont simples à accomplir : vous choisissez la maison de vos rêves, un château, une hacienda ou une propriété à restaurer, et commencez les négociations avec le vendeur, l’acheteur décide combien il veut payer pour la maison et fait une offre. Une fois qu’un accord de prix est conclu, l’étape suivante est de consulter un notaire, dans de nombreux cas le vendeur et l’acheteur peuvent travailler avec le même notaire, obtenant ainsi une plus grande efficacité. Il convient de rappeler que le notaire représente l’État, garantissant l’authenticité de la transaction et interprétant correctement les intentions des deux parties dans le choix des faits pertinents.

Il n’y a donc théoriquement pas de conflit d’intérêts et l’acheteur n’a pas à s’en remettre exclusivement au notaire du vendeur. Il n’est cependant pas rare que chaque partie ait son propre notaire, comme un avocat qui travaille avec la famille depuis de nombreuses années, ou parce qu’il existe des différences réelles qui doivent être résolues en raison de l’importance de la transaction, ou en raison de problèmes dans la famille vendeuse, ou si un acheteur étranger, non habitué aux transactions en France, souhaite une protection et une sécurité supplémentaires, notamment en raison des différences linguistiques. S’il y a deux bureaux de notaire, il n’y a pas de frais supplémentaires pour l’acheteur, les frais de notaire sont partagés, la première étape pour le notaire est de préparer le’Commitment to Sell’, le contrat de vente qui peut être de deux manières : a) une’Promesse Unilaterale de Vente’, qui est une option par laquelle le propriétaire accepte de vendre pour un certain prix si l’acheteur fait une offre avant une date spécifique, en échange d’une remise de 10% sur le prix. L’acheteur n’est pas obligé de procéder, mais perd 10% s’il ne le fait pas ; ou b) une’Vente Ferme’, qui a l’avantage que les deux parties acceptent de procéder. Le vendeur peut poursuivre l’acheteur si l’acheteur ne paie pas au bon moment, mais ne peut pas vendre la maison à un autre acheteur potentiel.

Lors de la signature

Cependant, à partir du moment de la signature, le propriétaire est contractuellement obligé de vendre, la propriété est hors marché, et ne peut être tenté d’accepter de meilleures offres d’autres parties intéressées (gazumping) ; après la signature de la Promesse, un délai de quelques semaines à deux ou trois mois s’écoule dans lequel diverses formalités juridiques sont convenues. D’abord, vous devez obtenir un Certificat d’Urbanisme, un document du gouvernement local qui établit la position de la propriété sur la carte, la réglementation urbaine… Deuxièmement, vous devez obtenir un certificat attestant que la maison est libre de tout privilège, pour lequel vous devez vous rendre à l’équivalent du Registre Foncier, la  » Conservation des Hypothèques « . Troisièmement, il convient de noter qu’il existe parfois des droits d’occupation statutaires en faveur de la SAFER, organisme agricole qui contrôle la propriété des terres arables en France. La législation récente (2005 – 2007) a imposé une myriade de nouvelles obligations aux vendeurs, dont certaines sont pertinentes en fonction de la région ou de la nature de la propriété : un délai de réflexion de sept jours (loi SRU), des certificats de présence ou d’absence de plomb dans la peinture, l’amiante ou les termites, et un autre sur l’énergie. A Paris, il faut obtenir un certificat indiquant le nombre exact de mètres carrés dans l’appartement, la maison ou l’appartement (loi Carrez), qui n’est heureusement pas encore obligatoire dans le reste du pays. Les contrôles (rapports sur le plomb, les termites, l’énergie et l’amiante) et les mesures Carrez sont à la charge du vendeur et doivent être payés par lui, et doivent être effectués avant la signature de la Promesse de Vente ; du côté de l’acheteur, le délai entre les deux entreprises permet à l’acheteur de gérer les questions de financement, de change, etc.

Le Financement en France

En France, il y a très peu de chances de convaincre le vendeur d’accorder un prêt à l’acheteur, comme c’est souvent le cas aux États-Unis. Pour les non-résidents, le financement peut atteindre 50 % et 80 % du prix d’achat, selon la situation financière de l’acheteur. Lorsque la promesse de vente a été signée et que l’acheteur dispose du prêt garanti, la banque ou autre établissement de crédit fournit l’argent, l’acheteur (emprunteur) doit laisser passer dix jours avant d’accepter le prêt. L’objectif est d’éviter que des acheteurs irresponsables ne se retrouvent dans une situation qu’ils peuvent difficilement surmonter. Il n’existe pas de sociétés de construction en France, les prêts sont généralement obtenus auprès des banques ; certains d’entre eux se spécialisent dans les prêts à moyen et long terme, de cinq à vingt ans. Les taux d’intérêt fixes et variables actuels se situent entre 5 % et 6 %, bien qu’ils puissent être inférieurs dans des cas particuliers, tels que la résidence habituelle, ou pour effectuer des travaux d’amélioration, de restauration ou de modernisation. Naturellement, ces prêts doivent être garantis par une hypothèque de premier rang (« First Mortgage »), qui est préparée par le notaire et signée en même temps que l’acte de vente.

Que faut-il savoir d’autres?

Quatre autres choses doivent être rappelées lors de l’achat d’une propriété en France : premièrement, les lois sur les successions sont très différentes de celles des pays anglo-saxons, il est donc conseillé de savoir comment elles vous affecteront, vous et votre famille. Deuxièmement, il y a un impôt foncier qui est prélevé sur les non-résidents dont l’actif dépasse 720 000 euros. Troisièmement, il est également conseillé de venir d’un des pays avec lesquels la France a des accords de réciprocité fiscale, comme le marché commun, la Suisse, les États-Unis ou les États arabes, car on peut trouver qu’il y a d’autres impôts fonciers annuels si, par exemple, on est domicilié au Costa Rica. Quatrièmement, il est toujours préférable d’acquérir un bien immobilier en son nom (« Nom Propre ») et non en celui d’une personne morale, étrangère ou locale, car il existe une incertitude quant à la législation future sur les biens immobiliers de l’entreprise. Votre notaire et PHILIP HAWKES peuvent vous aider sur la plupart de ces points, bien qu’en matière fiscale, il soit préférable de demander des conseils spécialisés. La somme du prix du bien plus les frais d’acquisition (les droits d’enregistrement et les frais de notaire) est payée par l’acheteur, ce qui porte le total des frais à environ 6%. Elle est relativement importante en France, car l’agence prend en charge tous les frais de financement et de publicité de la vente : publicités, brochures, photographies…. ce qui peut représenter un investissement considérable avec un rendement négatif… Il est également important d’accepter de modifier les contrats d’électricité, de téléphone et autres, et en particulier la police d’assurance des biens.En conclusion, un acheteur, étranger ou non, peut compter du début à la fin sur son notaire et son agent immobilier, dont l’expérience évitera à l’acheteur de tomber dans des pièges imprévus. Comme la langue peut souvent être un obstacle, il est conseillé de choisir un agent entièrement bilingue qui connaît bien le marché français et les aspects juridiques les plus pertinents.

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